Cómo evitar que el banco te quite tu casa: La historia del cliente que rechazó una ejecución hipotecaria por prescripción

El juez rechazó la ejecución hipotecaria porque el banco esperó demasiado tiempo para tomar medidas. Según la ley, los derechos de crédito de los prestamistas tienen una fecha límite para ser exigidos, y en este caso, el banco no actuó dentro de ese plazo. Por lo tanto, la demanda fue desestimada y el deudor pudo conservar su propiedad.

L

a hipoteca es una de las deudas más importantes que muchos de nosotros adquirimos a lo largo de nuestras vidas. Si bien nos permite comprar una casa o un apartamento, también puede ser una fuente de estrés y preocupación. ¿Qué pasa si no podemos pagarla? ¿Qué sucede si el banco nos ejecuta la hipoteca? ¿Cómo podemos evitar que nos quiten nuestra casa? En Argentina, un hombre llamado enfrentó estas mismas preguntas cuando se quedó sin trabajo y no pudo pagar la hipoteca de su casa. Afortunadamente, descubrió un detalle legal que le permitió evitar la ejecución hipotecaria y mantener su hogar. ¿Quieres saber cómo lo hizo? En este artículo te contaremos su historia y te enseñaremos cómo puedes proteger tu casa en situaciones similares

El Banco Hipotecario S.A. inició un juicio de ejecución hipotecaria contra G. D. F. por una deuda de $23.651,67, más intereses moratorios y punitorios, costos y costas. La deuda se originó en un préstamo con garantía hipotecaria otorgado en mayo de 1994 para la construcción de una vivienda, según consta en la escritura pública número 37 ante la Escribana Graciela T. Franchini (que se encuentra en la matrícula 10.875 del Partido de Tandil). En la demanda, el banco sostuvo que el deudor dejó de pagar las cuotas a partir del 12 de julio de 1999, lo que lo llevó a aplicar una cláusula del contrato que declaraba la deuda como vencida y a iniciar la ejecución hipotecaria en marzo de 2013 (ver demanda en fs. 37/39vta.).

Durante el proceso judicial, el ejecutado G. D. F. presentó varias excepciones, entre ellas la de prescripción, que fue aceptada en la sentencia de instancia anterior. El demandado argumentó que la obligación principal a la que se vincula la garantía hipotecaria había prescripto debido al transcurso del plazo de diez años establecido en el art. 4023 del Código Civil. En concreto, el demandado señaló que el plazo de prescripción comenzaba a contar desde el vencimiento de la última cuota del préstamo hipotecario, que fue el 12 de abril de 2000, según consta en la cláusula primera del mutuo de actuación notarial ANN 5614123 en folio 183 vuelta. El demandado sostuvo que no había habido hechos interruptivos de la prescripción según lo establecido en el art. 3986 del Código Civil. Como resultado, la excepción de prescripción fue aceptada y la ejecución hipotecaria fue rechazada en la sentencia de instancia anterior (ver fs. 51vta./52 de los autos).

Al responder a las excepciones presentadas por el ejecutado, el Banco adjuntó un documento no firmado denominado "Datos del acuerdo" (fs.61), el cual establece que la fecha de finalización de la construcción de la vivienda fue el 30/4/1999. En consecuencia, según la postura del demandante, el reembolso del préstamo comenzó el 1/6/1999 y la última cuota venció el 10/6/2004. El banco sostuvo que, a pesar de que el primer pago del préstamo vencía el 12/4/1995 según el contrato, se debe tener en cuenta la fecha de finalización de la obra para contar el plazo de 60 meses, ya que es a partir de ese momento que debe comenzar el reembolso. Debido a que la finalización de la obra se retrasó en este caso, los plazos establecidos en el contrato no se cumplieron y se recalculó a partir de la finalización de la construcción. Además, el banco mencionó una carta documento enviada al demandado con fecha 4/1/2006 en la cual se le intimaba el pago de la deuda (ver fs.64vta. y envío postal de fs.63).

Después de completar la fase probatoria, se emitió una sentencia el 13/5/2022 en la que se aceptó la excepción de prescripción presentada por el demandado y se rechazó la solicitud de ejecución presentada por el Banco Hipotecario S.A. Al fundamentar su decisión, el juez desestimó el argumento del banco en relación al documento presentado en fs.61, ya que consideró que este no es suficiente para refutar los términos claros establecidos en la escritura de mutuo que se utiliza como base de la acción. Según su interpretación de la escritura, el punto de partida para el pago de las cuotas es el que se establece expresamente en el contrato, sin posibilidad de ser modificado por ningún otro documento. El juez consideró la intimación por carta documento presentada por el actor como un hecho que detuvo la prescripción en los términos del art.3986 del Código Civil, que es la ley aplicable en el caso. Finalmente, realizó un cálculo de fechas desde el vencimiento de la primera cuota el 12/4/1995, y llegó a la conclusión de que la demanda se presentó cuando la obligación ya había prescripto.

El Banco Hipotecario S.A. presentó una apelación contra la sentencia anteriormente mencionada, mediante un escrito presentado el 14/6/2022. Los argumentos de dicha apelación se expondrán en detalle en la parte central de esta opinión. El demandado, por su parte, respondió a estos argumentos en un escrito presentado el 5/7/2022. Luego de cumplirse los procedimientos legales correspondientes y realizar el sorteo de ley, las actuaciones quedaron en condiciones de dictar la presente sentencia. Además, el Fiscal de Cámaras emitió su dictamen el 28/11/2022, en el que recomendó el rechazo de la apelación interpuesta.

A continuación, transcribiré las partes fundamentales de la escritura de mutuo con garantía hipotecaria que son relevantes para resolver el caso. En la parte introductoria del contrato, después de mencionar la concesión del préstamo de $20,000 para la construcción de una vivienda, se establece que "el prestatario, G.D.F., deberá devolver el monto total del préstamo en un plazo de CINCO AÑOS a partir de la finalización de la obra, junto con los intereses estipulados en este contrato y las demás condiciones incluidas en él".

En cuanto a las cláusulas y condiciones generales del contrato de mutuo, se estableció lo siguiente: El monto total del préstamo de dólares estadounidenses VEINTE MIL deberá ser devuelto por Don G. D. F. en Sesenta cuotas mensuales, calculadas bajo el Sistema de Amortización Francés a la tasa de interés estipulada en el presente. La primera cuota de amortización vence el día 12 de Abril de 1995. Las restantes se abonarán todos los días 12 de los meses siguientes, hasta su cancelación total. Además, del desembolso del presente préstamo se realizará de la siguiente manera: La suma de dólares estadounidenses Seis mil, en este acto sirviendo el presente de formal recibo y el saldo, la suma de Dólares Estadounidenses Catorce mil, en forma de desembolso mensuales, conforme al avance de obra, mediante la presentación de certificaciones aceptadas por el Banco del Fuerte Sociedad Anónima y el Banco Hipotecario Nacional. El vencimiento del plazo para la finalización de la obra operará indefectiblemente a los Nueve meses del día del otorgamiento del primer desembolso.

El Banco demandante alegó que al momento de presentarse la demanda en cuestión, aún no había transcurrido el plazo decenal de prescripción. Este argumento se basó en la cláusula preliminar del contrato de mutuo que se citó anteriormente, donde se estableció que el prestatario debía devolver el préstamo en un plazo de cinco años a partir del día de la finalización de la obra. El Banco sostuvo que el final de la obra tuvo lugar el 30/4/1999, según un documento sin firmar que se presentó en la causa (fs.61). Según esta postura, el reembolso del préstamo comenzó el 1/6/1999 y la última cuota venció el 10/6/2004 (siendo esta última fecha el punto de partida del plazo de prescripción, según la postura del accionante).

El Juez de primera instancia rechazó la argumentación del banco ejecutante en relación a la prescripción, luego de analizar adecuadamente las cláusulas contractuales. En particular, desestimó la prueba documental presentada por el banco, incluyendo el documento "Datos del Acuerdo" sin firmar que indica que la finalización de la obra fue el 30/4/1999. El Juez sostuvo que esta documentación no es suficiente para refutar la defensa del demandado, ya que no se trata de un anexo o complemento del contrato de mutuo y no contradice lo establecido en la escritura.

El documento sin firmar agregado a fs.61, fue emitido unilateralmente por el banco ejecutante el 5/9/2013, es decir, en el mismo momento en que debía contestar la excepción de prescripción presentada por el demandado en el juicio. En resumen, se trata de un documento emitido por el banco sin la participación del deudor, únicamente con el propósito de respaldar la postura procesal que adoptó en el presente juicio, lo que es claramente improcedente (arts. 1197 y 1198, primer párrafo, del Cód. Civil). Además, este documento no cuenta con ningún otro elemento que lo respalde, por lo que la fecha de finalización de la obra consignada en él es simplemente una afirmación unilateral de la entidad bancaria que carece de toda eficacia probatoria (arts. 163 inc. 5, 384 y siguientes del Cód. Proc.). En este sentido, es importante destacar que, según el informe del Responsable de Obras Privadas del Municipio de Tandil, el inmueble objeto del préstamo hipotecario "no cuenta con final de obra" (fs.89), lo que desvirtúa lo que se expresa en el documento agregado por el banco ejecutante a fs.61.

La interpretación adecuada del contrato de mutuo es crucial para aclarar la cuestión litigiosa en este caso, y el juzgador de la instancia anterior ya se ha ocupado de ello, llegando a conclusiones acertadas. Para lograr una interpretación correcta de los términos del contrato, es necesario examinar detalladamente la escritura número 37. Según la sentencia apelada, la cuestión en disputa se rige por el Código Civil debido a la fecha en que se celebró el contrato de mutuo y a la fecha en que se presentó la demanda que originó el presente proceso. Por lo tanto, es necesario aplicar las disposiciones de este cuerpo normativo y también las del Código de Comercio derogado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En cuanto a la interpretación contractual, cabe destacar lo establecido en el artículo 218 inciso 2 del Código de Comercio. La doctrina ha señalado que es importante considerar el documento en su totalidad para establecer el sentido de una cláusula contractual. En este sentido, fragmentar el contrato en cláusulas no es la forma correcta de interpretarlo, como ha destacado López de Zavalía en su obra "Teoría de los contratos", tomo 1, Parte general, p. 281. Es importante considerar el contrato como un conjunto orgánico, y no como una mera suma de cláusulas, como ha expresado el Superior Tribunal español en una sentencia citada por Diez Picazo. Este enfoque sistémico implica la conexión entre las distintas partes del contrato y determina la precedencia del análisis sistemático, tal como señala Ariel Ariza en su obra "Interpretación de los contratos", Bs.As. 2005, págs. 132 y 133.

La interpretación sistemática del contrato es fundamental para entender su verdadero sentido. En este sentido, el artículo 218 inciso 2 del Código de Comercio establece que el contrato debe interpretarse como una unidad, como un todo sistemático, considerando el significado que surge del contexto contractual. La jurisprudencia ha reiterado esta regla, señalando que el contrato debe considerarse como un todo coherente y que sus cláusulas deben interpretarse en conjunto, atribuyéndole a cada una el sentido que resulte del conjunto. Es decir, cada cláusula debe ser interpretada en relación a las otras y sólo así se puede obtener el significado efectivo de cada una y de todas, tomadas en conjunto. Por lo tanto, un contrato no es una suma de cláusulas, sino un conjunto orgánico. Esta postura ha sido expuesta en el Código de Comercio Comentado y Anotado, dirigido por Adolfo A.N. Rouillón y coordinado por Daniel F. Alonso, en su tomo I, página 455, con cita de jurisprudencia relevante.

En la misma línea, el autor Vigo sostiene que la interpretación de un contrato debe ser totalizadora, es decir, que todas las cláusulas contenidas en él deben ser consideradas conjuntamente para entender el acuerdo alcanzado. Para ello, hace referencia a la regla sexta de Pothier, que indica que una cláusula debe ser interpretada en función de las demás cláusulas que la preceden o la siguen. Esta misma idea se encuentra reflejada en el art. 218, inciso 2° del Código de Comercio, que establece que el contexto general del contrato debe ser considerado al momento de su interpretación. Según Vigo, las normas jurídicas establecidas por la razón práctica y la voluntad de las partes constituyen un solo acto, por lo que el análisis completo y armónico del contrato permitirá descubrir lo acordado y superar las ambigüedades y oscuridades en que pudieran haber incurrido las partes. Otros autores, como Mosset Iturraspe y Alterini, comparten esta perspectiva interpretativa.

En el mismo sentido, conviene destacar la pauta interpretativa que brinda el art. 1064 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual dispone que las cláusulas de un contrato deben ser interpretadas en conjunto, considerando el sentido que emerge del conjunto del acto y atribuyéndoles a cada una el sentido que resulte del conjunto. Esta disposición refuerza la importancia de la interpretación sistemática del contrato, la cual debe ser considerada como un todo orgánico y coherente, en el cual cada cláusula debe ser interpretada a la luz del conjunto para atribuirle un sentido apropiado.

El Juez de la instancia anterior realizó una tarea de armonización de las distintas partes del contrato de mutuo. En primer lugar, señaló que los términos del contrato eran claros respecto al vencimiento de la primera cuota, que debía ser pagada el 12 de abril de 1995, según lo establecido en la cláusula primera de la escritura de mutuo con garantía hipotecaria. Sin embargo, el juez también tuvo en cuenta el argumento presentado por el banco ejecutante en relación a la parte preliminar del contrato, que establecía que el monto total del préstamo debía ser devuelto por el deudor en un plazo de cinco años a partir de la finalización de la obra. En consonancia con una visión sistemática y totalizadora del contrato, el juez proporcionó una respuesta adecuada, basada en las pautas doctrinarias y jurisprudenciales citadas previamente.

Esto significa que la finalización de la obra estaba acordada contractualmente para el 16/2/1995, es decir, nueve meses después del primer desembolso del banco el 16/5/1994. De esta manera, se invalida el argumento defensivo presentado por el banco demandante, quien intentó extender esta fecha de finalización de obra apoyándose en un párrafo de la parte preliminar del contrato, que como se demostró, debe ser interpretado de manera coherente con las cláusulas primera y segunda del mismo.

Una interpretación adecuada del contrato debe seguir el principio establecido en el artículo 1198, primer párrafo, del Código Civil, que establece que "los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión". En este sentido, considerando el cuidado y previsión que seguramente tuvo el banco prestamista -lo cual se presume debido a su profesionalidad en la materia-, no es verosímil que, habiendo realizado el primer desembolso del crédito el mismo día del otorgamiento de la escritura de préstamo -16/5/1994-, tuviera que esperar muchos años para que el deudor le devolviera el dinero prestado, quedando a merced de los vaivenes de la construcción de la vivienda (citando el art.1198 primer párrafo, y los arts.901, 902, 909 del Cód. Civil; art.218 incisos 4, 5 y 6 del Código de Comercio). Además, tampoco se probó que los restantes desembolsos del banco se hubieran retrasado significativamente, por lo que es difícil imaginar que, una vez que el banco había entregado el monto total del préstamo, tuviera que esperar muchos años para recuperar el dinero prestado (arts.375 y 384 del Cód. Proc.).

Las fechas establecidas en el contrato se encuentran interconectadas de manera adecuada y se corresponden con lo que generalmente ocurre "en el curso natural y ordinario de las cosas" en la práctica bancaria (utilizando el criterio interpretativo que surge del art.901 del Cód. Civil). En efecto, la concatenación armónica de las fechas se desarrolló de la siguiente manera: a) La escritura de mutuo con garantía hipotecaria se firmó el 16/5/1994 y, en ese momento, la entidad bancaria efectuó el primer desembolso de $6.000; b) El plazo para la finalización de la obra se estableció de manera definitiva a los nueve meses desde la fecha de otorgamiento del primer desembolso, es decir, el 16/2/1995, como se mencionó anteriormente; c) En consonancia con lo anterior, después de establecer que el préstamo de $20.000 debía devolverse en sesenta cuotas mensuales, se acordó que "la primera cuota de amortización vencerá el 12 de abril de 1995. Las cuotas restantes se abonarán el día 12 de los meses siguientes hasta la cancelación total" (ver cláusula primera del mutuo en las páginas 27/27vta.); d) Como se puede deducir de lo anterior, si el plazo para la finalización de la obra estaba fijado para el 16/2/1995, era coherente que el deudor debiera pagar la primera cuota de amortización el 12 de abril de 1995. De esta forma, con la interpretación propuesta, se logra una armonización perfecta de los distintos hitos contractuales, de acuerdo con las reglas y principios establecidos en las normas legales aplicables en este caso (arts.1197, 1198 primer párrafo y siguientes del Cód. Civil; art.218, incisos 1, 2, 4, 5, 6 y 7 del Código de Comercio; art.7 del Código Civil y Comercial de la Nación).

Entonces, se ha demostrado que el vencimiento de la primera cuota de amortización fue el 12 de abril de 1995 (cláusula primera del mutuo), por lo que es correcto el cálculo de fechas realizado al final de la sentencia apelada para concluir que la acción iniciada por el banco estaba prescrita en la fecha en que se presentó la demanda (26/3/2013). En su análisis, el juez consideró que la carta documento de intimación de pago enviada por el banco (fs.63) tuvo como efecto suspender el plazo de prescripción por un año (art.3986, segundo párrafo del Código Civil). Así, llegó a la conclusión final de su decisión al expresar: "En el caso que nos ocupa, asumiendo que el plazo de 60 meses a partir del vencimiento de la primera cuota el 12/04/1995, caducó el 12/04/2000 y que desde entonces la acción quedó expedita, se deduce que han transcurrido aproximadamente 5 años y 8 meses en la fecha de la intimación por carta documento enviada el 04/01/2006, reanudándose el plazo el 04/01/2007. Por lo tanto, se concluye que la acción debió ser presentada cuatro años y cuatro meses después, aproximadamente en el mes de abril de 2011, por lo que solo se puede concluir que en la fecha de presentación de la acción, el 26/03/2013, ya había prescrito.

En el caso descrito, se ha demostrado que la fecha de vencimiento de la primera cuota de amortización del préstamo hipotecario fue el 12 de abril de 1995. De acuerdo con el cálculo de fechas efectuado, el plazo de prescripción de la acción del banco vencía el 12 de abril de 2000, es decir, 5 años después del vencimiento de la primera cuota. Sin embargo, se sostiene que la carta documento de intimación de pago enviada por el banco suspendió el curso de la prescripción por un año, por lo que la acción del banco podría haberse entablado hasta el mes de abril de 2011. En cualquier caso, se concluye que, a la fecha en que se presentó la demanda, el 26 de marzo de 2013, la acción del banco ya se encontraba prescripta. Por lo tanto, se impone la procedencia de la excepción de prescripción y se desestima la acción del banco. Es importante destacar que este caso muestra la importancia de conocer y respetar los plazos de prescripción en los contratos bancarios y en general en cualquier tipo de contrato. Si no se actúa dentro del plazo previsto por la ley, se pierde el derecho a reclamar y se puede tener una consecuencia negativa para la parte que incumplió dicho plazo.