M emorando, es dable poner de resalto que esta medida de emergencia encuentra su origen en dos graves situaciones : la primera estribaba en un contexto en que era necesario precisar determinadas cuestiones en punto a cómo se iban a establecer los eventos en medio de un tiempo completamente inseguro, y lo segundo que ante un Gobierno que no lograba cerrar acuerdos con bancos para obtener financiamiento por parte de esta entidades a distintos sectores de la población, por lo que entendió necesario e impostergable imponer a los propietarios, en su carácter de locadores la obligación de financiar a sus inquilinos. Incluso, para evitar que los precios de los alquileres no traída aparejada una mayor inflación a una economía paralizada, determinó que no hubiera aumentos, por un buen tiempo.
En ese orden de ideas el decreto 320/2020 prorrogó la vigencia de los contratos de locación de inmuebles cuyos vencimientos se produjeran a partir del 20 de marzo hasta el 30 de septiembre. El Decreto 766/2020 prorrogó el plazo de vigencia de los contratos cuyo vencimiento opere desde esa fecha hasta el 31 de enero de 2021. Y recientemente el DNU 66/2021, donde a grandes rasgos se extiende por sesenta días el vencimiento de alquileres vencidos, el congelamiento de alquileres y la suspensión de los desalojos, y cuya entrada en vigencia opera a partir del 1 de febrero de 2021 y hasta el 31 de marzo de 2021.
Los contratos de locación de inmuebles alcanzados por estos decretos son los destinados a vivienda única urbana o rural; habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares; los destinados a actividades culturales y/o comunitarias; los rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
También están incluidos los alquilados por monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; por las MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; por las Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes); y por los profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
Estas medidas no suspenden el pago de alquileres, sino que aquellos que no pudieran abonarlo acumularán la deuda y se les podrán aplicar intereses compensatorios, pero no intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.
Se colige que las resoluciones puntualizan el congelamiento de los alquileres, manteniéndose exigible el precio vigente al mes de marzo de 2020. La diferencia de precio generada por los aumentos debería ser abonada a partir del mes de abril de 2021 en un mínimo de 3 cuotas y un máximo de 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas.
De esta manera se sigue postergando el cobro de aquellas deudas que se fueron generando a partir de marzo de 2020 por la diferencia de precio, con el riesgo de que el inquilino se vea abrumado al final del camino con una deuda impagable, perjudicando de manera notoria, tanto al fiador como al locador.
Al extenderse temporalmente, los fiadores se ven arrastrados en una extensión involuntaria de la fianza, , estableciendo un compromiso distinto al que originalmente tuvieron al momento de garantizar el cumplimiento del contrato.
Por último, y no siendo un dato menor, el decreto estatuye hasta el 30 de septiembre de 2021 la mediación prejudicial en los procesos de ejecución y de desalojo resulta obligatoria y se incentiva la aplicación del esfuerzo compartido para dirimir en dicha instancia las cuestiones que se vinculen con el decreto. (La mediación será de carácter obligatorio en todos los procesos de ejecución y de desalojo que se inicien hasta el 30 de septiembre de 2021).
[Versión audiovisual : https://youtu.be/gZGHYIbL_XY ]
