La reserva en la compraventa, que se estipula al momento de concretar la operación, configura la aprobación del acto de venta por lo cual su incumplimiento tendrá consecuencias jurídicas.
E l código civil y comercial establece que la entrega de la suma de dinero para realizar la reserva se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse caso contrario quien entregó pierde la seña, y quien la recibió debe restituir el doble. Esto quiere decir que el comprador si se arrepiente perderá la suma de dinero que entrego y el vendedor si se arrepiente deberá devolver el doble de la suma que percibió.
Cuando se procede a realizar la resolución del contrato, además de perder la seña en caso de que el comprador decida no efectuar la compra o de tener que devolver el doble de lo percibido si el comprador no entrega el bien, el contratante de buena fe también podrá exigir a la otra parte que incumplió una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de no concretarse la operación. La evaluación de dichos perjuicios dependerá de las circunstancias y particularidades del caso en concreto sin tener que estar sometido a cuestiones rigurosas. Las reservas pactadas relacionadas a la compraventa del inmueble deberán ser analizadas según el caso en concreto para poder analizar la verdadera intención de las partes al momento de celebrar el contrato. El comprador al abonar la reserva del inmueble salvaguarda por un periodo de tiempo determinado la prioridad sobre la propiedad frente a terceros posibles compradores, por lo tanto, corresponde la devolución de la suma de dinero dada si la operación no llega a realizarse por culpa del vendedor.
La reserva que se realiza para adquirir una propiedad, dependiendo del caso, es considerado como un boleto provisorio la cual estará supeditado a perfeccionar el contrato con la escritura por ante el registro de la propiedad inmueble luego de efectuar el pago del valor del bien inmueble. Esta reserva que se realiza, es considerado similar a la seña en cuanto a sus efectos legales, por lo cual si se la considera con el alcance de un boleto definitivo podría reclamarse la escrituración.
El pago de la reserva es entendido como un pago a cuenta del precio del valor de la operación a realizarse para la adquisición del inmueble; esto implica una confirmación de la operación a perfeccionarse con la escritura, salvo que en el contrato se convenga algo distinto. Por lo que, si no nada de esto se estipula, cuando el comprador se arrepiente pierde la suma dada en seña, y si el vendedor se arrepiente deberá pagar el doble de lo percibido como penalidad. Es muy importante que al momento de elaborar el instrumento a firmar se tengan en cuenta estas posibilidades para evitar tener que judicializar el caso, el cual, de darse dicha posibilidad los diferentes supuestos que deba analizar la justicia deberán tener que interpretarse con el principio general de la buena fe.
Por último, si del contrato de compraventa nace una relación de consumo además de las penalidades, daños y perjuicios también se podrá solicitar la aplicación de daños punitivos como multa civil de conformidad a lo establecido por la Ley de Defensa al Consumidor.
[ versión audiovisual: https://www.youtube.com/watch?v=ya60w5dllxE ]
